নয়াবার্তা প্রতিবেদক : আমাদের অনেকের সারা জীবনের কষ্টার্জিত অর্থ দিয়ে এক টুকরো জমি ক্রয় করে থাকি। সেই জমি রেজিস্ট্রেশন করতে গিয়ে নানান ঝামেলা পোহাতে হয়। অনেক ক্ষেত্রে দালালের খপ্পরে পড়ে প্রতারিত হতে হয়। আবার অনেক সময় দেখা যায় দলিল লেখকগন বিভিন্ন অজুহাত দাঁড় করে অতিরিক্ত অর্থ লুফে নেয় আমাদের অজ্ঞতার কারনে। তাই আমরা এখনে জমি রেজিস্ট্রেশনের প্রকৃত ফি উল্লেখ করে প্রতারকদের হাত থেকে বাচানোর চেষ্টা করছি।
জমি, ফ্লাট বা প্লট ক্রয়-বিক্রয়ের দলিলকে সাফ কবালা (Saf kabala) দলিল বলে। সাফ কাবলা দলিল করতে গেলে কয়েকটি খাতে ফি দিতে হয়। পাঠকের সুবিধার্থে আমরা তা বিস্তারিত আলোচনা করছি।
সাফ কবালা দলিলের রেজিস্ট্রেশন ফি : হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা, পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ, কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।
স্টাম্প শুল্ক : হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ১ নম্বর তফশিলের ২৩ নম্বর ক্রমিকে উল্লিখিত বর্ণনা অনুসারে)।
দলিলে সর্বোচ্চ ১২০০ টাকার নন-জুডিসিয়াল স্টাম্প ব্যবহার করা যাবে। স্টাম্প খাতের বাকি অর্থ পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ কোড নং ১.১১০১.০০২০.১৩১১ তে জমা করতে হবে।
স্থানীয় সরকার কর : সিটি কর্পোরেশন এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এর অধীন সম্পত্তি না হলে, হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা, সিটি কর্পোরেশন ভুক্ত সম্পত্তির হলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এর অধীন সম্পত্তি হলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের হলে ২% টাকা সোনালী ব্যাংক এ সংশ্লিষ্ট দপ্তরের হিসাব নম্বরে পে-অর্ডারের মাধ্যমে জমা করতে হবে।
উৎস কর (৫৩ এইচ) : আয়কর অধ্যাদেশ ১৯৮৪ এর ‘৫৩এইচ’ ধারায় কর আরোপের নিমিত্ত জাতীয় রাজস্ব বোর্ড কর্তৃক এস,আর,ও নং ১৮৪-আইন/আয়কর/২০১৪ তারিখ ১ জুলাই, ২০১৪ এর মাধ্যমে আয়কর বিধিমালায় ১৭ (রোমান দুই) ক্রমিকে নতুন বিধি সন্নিবেশের মাধ্যমে সারা দেশের জমি/স্থাপনা রেজিস্ট্রেশন কালে তিনটি তফসিল অন্তর্ভুক্তির মাধ্যমে উৎস কর হার নির্দিষ্ট করা হয়।
তফশিল-ক : নিম্ন লিখিত বাণিজ্যিক এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হার।
১. ঢাকাস্থ গুলশান, বনানী, মতিঝিল, দিলখুশা, নর্থ-সাউথ রোড, মতিঝিল সম্প্রসারিত এলাকা এবং মহাখালী এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ১০,৮০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
২. ঢাকাস্থ কারওয়ান বাজার এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৩. চট্টগ্রাম জেলার আগ্রাবাদ এবং সিডিএ এভিনিউ দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৪. নারায়ণগঞ্জ এবং ঢাকাস্থ বঙ্গবন্ধু এভিনিউ, বাড্ডা, সায়েদাবাদ, পোস্তগোলা এবং ঢাকাস্থ গেন্ডারিয়ার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৫. ঢাকাস্থ উত্তরা সোনারগাঁও জনপথ, শাহবাগ, পান্থপথ, বাংলামটর, কাকরাইল দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৬. ঢাকাস্থ নবাবপুর ও ফুলবাড়িয়ার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
এছাড়া জমির উপর কোন স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট, ফ্লোর স্পেস থাকলে উক্ত স্থাপনার প্রতি বর্গমিটারের জন্য ৬০০ টাকা অথবা দলিল মূল্যের ৪% টাকা, এ দু’টির মধ্যে যেটি বেশী সেটি অতিরিক্ত কর হিসেবে পরিশোধ করতে হবে।
তফশিল-খ: নিম্ন লিখিত এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হার।
১. ঢাকাস্থ উত্তরা (সেক্টর ১-৯), খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকা (১০০ ফুট রাস্তার পাশে), আজিমপুর, রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকা (বিশ্বরোড সংলগ্ন), বারিধারা ডিওএইচএস, বসুন্ধরা (ব্লক: এ থেকে জি পর্যন্ত), ঢাকার নিকেতন এবং চট্টগ্রাম এর হালিশহর, পাঁচলাইশ, নাসিরাবাদ ও মেহেদীবাগ এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৯০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
২. ঢাকাস্থ গুলশান, বনানী এবং বারিধারা এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩,০০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৩. ঢাকাস্থ ধানমণ্ডি এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ২,৪০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৪. ঢাকাস্থ কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রীণ রোড, এলিফ্যান্ট রোড, ফকিরাপুল, আরামবাগ, মগবাজার (মূল সড়ক হতে ১০০ ফুটের মধ্যে অবস্থিত), তেজগাঁও শিল্প এলাকা, শেরে বাংলানগর প্রশাসনিক এলাকা, আগারগাঁও প্রশাসনিক এলাকা, লালমাটিয়া, মহাখালী ডিওএইচএস, ঢাকা ক্যান্টনমেন্ট এবং চট্টগ্রামের খুলশী এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ১,৮০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৫. ঢাকাস্থ কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রীণ রোড, এলিফ্যান্ট রোড এলাকা (মূল সড়ক হতে ১০০ ফুটের বাইরে অবস্থিত) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ১,২০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৬. ঢাকাস্থ গ্রীণ রোড (ধানমন্ডি আবাসিক এলাকার ৩ নং রোড হতে ৮ নং রোড পর্যন্ত) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ২,৪০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৭. উত্তরা (সেক্টর ১০ থেকে ১৪), নিকুঞ্জ (দক্ষিণ), নিকুঞ্জ (উত্তর), বাড্ডা পুনর্বাসন এলাকা, গেন্ডারিয়া পুনর্বাসন এলাকা, শ্যামপুর পুনর্বাসন এলাকা, আইজি বাগান পুনর্বাসন এলাকা, টঙ্গী শিল্প এলাকার দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৬০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৮. শ্যামপুর শিল্প এলাকা, পোস্তগোলা শিল্প এলাকা এবং জুরাইন শিল্প এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৪৮,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
৯. খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকার (১০০ ফুটের কম রাস্তার পাশে), রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকার (৪০ ফুট রাস্তার পাশে এবং অন্যান্য অভ্যন্তরিন রাস্তার পাশে) দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৭২,০০০/= টাকা এর মধ্যে অভ্যন্তরীণ রাস্তার পাশে) যেটি বেশি।
১০. গোড়ান (৪০ ফুট রাস্তার পাশে) এবং হাজারীবাগ ট্যানারী এলাকা দলিল মূল্যের উপর ৪% হারে অথবা প্রতি কাঠা ৩০,০০০/= টাকা এর মধ্যে যেটি বেশি।
এছাড়া জমির উপর কোন স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট অথবা ফ্লোর স্পেস থাকলে উক্ত স্থাপনার প্রতি বর্গমিটারের জন্য ৬০০ টাকা অথবা স্থাপনা (Structure), ভবন, ফ্ল্যাট, এপার্টমেন্ট, ফ্লোর স্পেস এর দলিল মূল্যের ৪% টাকা, এ দু’টির মধ্যে যেটি বেশি সেটি অতিরিক্ত কর হিসেবে পরিশোধ করতে হবে।
তফশিল-গ: নিম্ন লিখিত এলাকার ভূমি, ভূমি ও বিল্ডিং এর ক্ষেত্রে কাঠা প্রতি (১.৬৫ শতাংশ=১ কাঠা) উৎস কর হার।
১. রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (RAJUK), চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (সিডিএ) এর অধীন উপর্যুক্ত এ এবং বি তে উল্লিখিত এলাকা ব্যতিত অন্যান্য এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ৪% টাকা।
২. রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (RAJUK), চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (সিডিএ) ব্যতিত গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সিগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ঢাকা এবং চট্টগ্রাম জেলা এবং ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিন সিটি কর্পোরেশন ব্যতিত অন্যান্য যে কোন সিটি কর্পোরেশন এলাকা এবং ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
৩. যে কোন জেলা সদরের পৌরসভার ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
৪. জেলা সদরের পৌরসভা ব্যতীত অন্যান্য পৌরসভার ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের উপর ২% টাকা।
৫. এ, বি এবং সি তফশিলে উল্লেখ করা হয় নাই এমন অন্যান্য এলাকার জন্য দলিল মূল্যের উপর ১% টাকা।
উৎসে আয়কর (৫৩এফএফ) : ১। রিয়েল এস্টেট বা ল্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বাণিজ্যিক ভিত্তিতে প্লট বা জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে।
(ক) ঢাকা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সীগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী ও চট্টগ্রাম জেলায় অবস্থিত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন পর্যায়ে দলিল মূল্যের উপর ৫% টাকা।
(খ) ঢাকা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সীগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী ও চট্টগ্রাম জেলা ব্যতীত অন্য যে কোন এলাকায় অবস্থিত জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন পর্যায়ে দলিল মূল্যের উপর ৩% টাকা।
২। রিয়েল এস্টেট বা ল্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বাণিজ্যিক ভিত্তিতে বিল্ডিং, ফ্ল্যাট বা স্পেস বিক্রয়ের ক্ষেত্রে-
(ক) ঢাকাস্থ গুলশান মডেল টাউন, বনানী, বারিধারা, মতিঝিল বাণিজ্যিক এলাকা এবং দিলকুশা বাণিজ্যিক এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,৬০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৬,৫০০ টাকা।
(খ) ঢাকাস্থ ধানমন্ডি আবাসিক এলাকা, ডিফেন্স অফিসার্স হাউজিং সোসাইটি (ডিওএইচএস), মহাখালী, লালমাটিয়া হাউজিং সোসাইটি, উত্তরা মডেল টাউন, বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা, ঢাকা ক্যান্টনমেন্ট এলাকা, কারওয়ান বাজার বাণিজ্যিক এলাকা এবং চট্টগ্রামস্থ পাঁচলাইশ আবাসিক এলাকা, খুলসি আবাসিক এলাকা, আগ্রাবাদ ও নাসিরাবাদ এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,৫০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৫০০০ টাকা।
(গ) উপরের (ক) এবং (খ) তে বর্ণিত এলাকা ব্যতীত ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিণ
সিটি কর্পোরেশন এবং চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,০০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৩,৫০০ টাকা।
(ঘ) ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন, ঢাকা দক্ষিন সিটি কর্পোরেশন এবং চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন ব্যতীত
অন্যান্য সিটি কর্পোরেশনভুক্ত এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৭০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ২,৫০০ টাকা।
(ঙ) উপরের (ক), (খ), (গ) এবং (ঘ) ব্যতীত অন্যান্য এলাকার আবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ৩০০ টাকা, অনাবাসিকের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১,২০০ টাকা।
তবে, অনধিক ৭০ বর্গমিটার পর্যন্ত (কমন স্পেসসহ) আয়তন বিশিষ্ট আবাসিক এপার্টমেন্ট এর জন্য উৎস করের হার ২০% কম হবে এবং অনধিক ৬০ বর্গমিটার পর্যন্ত (কমন স্পেসসহ) আয়তন বিশিষ্ট আবাসিক এপার্টমেন্ট জন্য উৎস করের হার ৪০% কম হবে।
(উল্লেখ্য, আবাসিক ব্যতীত অন্য কোন উদ্দেশ্যে নির্মিত দালান বা এপার্টমেন্ট বা কোন স্পেস এর ক্ষেত্রে এ শর্ত প্রযোজ্য নয়)
ভ্যাট (VAT) ফ্লাট এর ক্ষেত্রে :
১। ফ্লাট এর আয়তন ১১০০ বর্গফুট পর্যন্ত হলে দলিল মূল্যের ১.৫% টাকা।
২। ফ্লাট এর আয়তন ১১০০ বর্গফুট থেকে ১৬০০ বর্গফুট পর্যন্ত হলে দলিল মূল্যের ২.৫% টাকা।
৩। ফ্লাট এর আয়তন ১৬০০ বর্গফুট এর বেশি হলে দলিল মূল্যের ৪.৫% টাকা।
প্লট এর ক্ষেত্রে : ভ্যাট, দলিল মূল্যের ৩% টাকা।
এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা, ই-ফি ১০০ টাকা, এন-ফি-দলিলের প্রতিটি ৩০০ শব্দের দুই পৃষ্টার অতিরিক্ত প্রতি পৃষ্টার জন্য ৪০ টাকা হারে ও সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি লাগবে। এন-ফিস ও ই-ফিস রেজিস্ট্রেশন ফি এর সাথে পে-অর্ডারের মাধ্যমে কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।
বিঃদ্রঃ ১। আদালত কর্তৃক অগ্রক্রয় দলিলে ডিক্রি প্রাপ্ত হলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ত্ব (সংশোধনী) আইন ২০০৬ এর ৯ (ই) ধারা মোতাবেক স্টাম্প শুল্ক ,কর ও ফিস মওকুফ।
২। সরকার কর্তৃক বা সরকারের পক্ষে অথবা সরকারের অনুকূলে সম্পাদিত কোন দলিলের স্টাম্পশুল্ক যদি সরকারকে দিতে হয়, তবে তা মওকুফ (১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ধারা ৩) এবং স্টাম্প শুল্ক ধার্য না হলে সে দলিলে রেজিস্ট্রেশন ফিসও প্রযোজ্য হবে না [১৮৯৯ সালের স্টাম্প আইনের ধারা ৩(১)]।
৩। সিটি কর্পোরেশনাধীন বা জেলা সদরের পৌরসভাভুক্ত ১ লক্ষ টাকার অধিক মূল্যের জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ক্রেতার TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক। যৌথনামে ক্রয়ের ক্ষেত্রে কোন অংশীদারের ১ লক্ষ টাকার অধিক মূল্যের জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক। নাবালকের ক্ষেত্রে আইনগত অভিভাবকের TIN সনদ দাখিল করতে হবে। অনাবাসী বাংলাদেশীর ক্ষেত্রে TIN সনদ দাখিল বাধ্যতামূলক নয়।
৪। উৎস করের অর্থ বিক্রেতা পক্ষ পরিশোধ করবেন। বাকী সকল খরচ ক্রেতা পক্ষ পরিশোধ করবেন।
৫। রেজিস্ট্রেশন ম্যানুয়াল, ২০১৪ এর ২য় খণ্ডে উল্লিখিত পে অর্ডারের মাধ্যমে রেজিস্ট্রেশন ফি পরিশোধ বিধিমালা, ২০০৭ এর ৪ (২) নম্বর বিধি অনুসারে পে অর্ডারের মূল কপির সাথে উহার একটি অনুলিপি দাখিল করতে হবে।
